|
||||
|
REŠENJE KRIZE U GRAĐEVINARSTVU Nekretnine na lizing
Trenutno je najveći problem propis koji podrazumeva postojanje poreza na dodatu vrednost na lizig nadoknadu, odnosno kamatu, dok kod bankarskih kredita ne postoji PDV na kamatu. Ukidanje tog poreza na lizing naknade, izjednačilo bi lizing sa kreditima, kako je to već učinjeno u zemljama okruženje. Bilo kako bilo, ministar ekonomije i regionalnog razvoja Mlađan Dinkić izašao je pred javnost Srbije sa još jednom u nizu inovacija, koja bi trebalo da oživi privredu ili bar jedan deo nje, a stanovništvu donese nove mogućnosti “zaduživanja”, naravno. Znajući vrlo dobro da su rešenja egzistencijalnih problema (stambenog pitanja i zapošljavanja) krucijalna za mnoge ostarele podstanare, ministar je obećao da će do leta biti moguće do “krova nad glavom” doći putem lizinga. Kratkoročno gledano, cene nekretnina bi pale za 10 odsto, a dugoročno bar za 20 odsto, što se navodi u obrazloženju preporuke za izmenu Zakona o finansijskom lizingu ZAKONOM DOZVOLJENO, ALI…Sve je počelo kada je Jedinica za sveobuhvatnu reformu propisa, pre sada već pet meseci, podnela na mišljenje Ministarstvu finansija preporuku koja se odnosi na izmene i dopune Zakona o finansijskom lizingu. Ministarstvo finansija se nije u predviđenom roku, od skoro tri mesaca, precizno izjasnilo na preporuku, pa je zbog toga izostalo njeno podnošenje Vladi na usvajanje u decembru prošle godine. I kako smo već navikli, na scenu stupa ministar ekonomije i najavljuje ubrzano rešavanje problema, na šta iz Ministarstva finansija odogovaraju da je Zakonom o obligacionim odnosima u Srbiji omogućeno kupovati nekretnine na lizing, što je regulisano članovima 567 do 588 toga Zakona. U tom Ministarstvu tvrde da je kupovina nekretnina na lizing moguća, ali da nije regulisana Zakonom o finansijskom lizingu, što je verovatno razlog nastale zabune među onima koji traže izmene tog akta. Takođe, smatraju da dosledna primena odredaba Zakona o obligacionim odnosima jasno reguliše kupoprodaja nekretnina na lizing, te potencijalne korisnike takvih usluga upućuju na kompanije koje se bave operativnim lizingom, uz opasku da je poreski tretman prometa po osnovu ugovora o operativnom lizingu regulisan Zakonom o PDV-u. I tu nastaje dodatni problem jer iz Vlade tvrde da je za promenu poreza neophodna saglasnost MMF-a. Tako smo dobili novi slučaj za rešavanje nečega što je trebalo da bude bez problema obuhvaćeno usklađivanjem ukupnog srpskog zakonodavstva i poreskog sistema sa pravnim tekovinama i modernim rešenjima u skladu sa direktivama Evropske unije. Prema najavama, to bi trebalo da bude do leta, a do tada valja videti razlike ili obećane prednosti koje bi donela mogućnost kupovine nekretnina na lizing. FINANSIJSKI LIZING LIZING ILI KREDIT
Pitanje ročnosti je poseban problem, jer kod kreditiranja se ide i na period do 30 godina, dok je kod nas lizing imao rokove do sedam godina otplate KO BI PROFITIRAO?Prema mišljenju nadležnih iz Jedinice za sveobuhvatnu reformu propisa, davanjem mogućnosti finansiranja nekretnina putem lizinga u Srbiji bi dovelo do povećanja investicija u građevinarstvu i smanjenja netransparentnih transakcija sa 30 na 10 odsto. Kratkoročno gledano, cene nekretnina bi pale za 10 odsto, a dugoročno bar za 20 odsto, što se navodi u obrazloženju preporuke za izmenu Zakona o finansijskom lizingu. Ipak bi, najverovatnije, najviše profitirale lizing kompanije i država, jer je građevinska industrija u Srbiji na kolenima, uz veliki broj nezavršenih poslova za koje je neophodan sveži novac kako bi se poslovi priveli kraju i stambene jedinice bile spremne za prodaju. Zbog takve situacije sada je potrebno mnogo manje investicija nego ranije. Sa druge strane, zbog smanjene platežne moći građana, već duži period je prodaja nekretnina gotovo zamrzla, a priliv stanovništva iz sela u grad je sve veći, a samim tim i potreba za stanovima. Država nije uspela subvencijama da oživi ni tržište gradnje ni tržište prodaje nekretnina, što je dovelo do vakuuma koji neće trajati večno, a cene kvadratnog metra stana nisu padale srazmerno smanjenoj tražnji. Sve to upućuje na mogućnost da lizing kompanije za male investicije kupe nekretnine, a zatim ih prodaju po mnogo višim cenama. Na to se dodaju još i kamate, i računica je jasna. Država će profitirati zbog poreza, građevinske firme će biti zadovoljne zbog omogućavanja daljeg rada, a sve bi to najviše trebalo da plate građani. OKRUŽENJE I ZADUŽENJE
OPERATIVNI LIZING |
Da bi ideja prodaje stanova na lizing zaživela u Srbiji, neophodne su izmene i dopune Zakona o finansijskom lizingu, što ne bi trebalo da bude značajan problem u eri raznih donošenja i izmena zakona. Teži deo posla biće neophodnost izmene određenih poreskih propisa koji bi trebalo da reše pitanje, ko će plaćati porez na imovinu - korisnik ili davalac lizinga
Građani Srbije su o lizingu imali nedovoljno informacija, a kada je reč o iskustvima, najviše se, nažalost, govorilo o lošim stranama, odnosno oduzimanju kupljenih sredstava, vozila u najvećem broju slučajeva. Zbog svega toga lizing kao instrument kupovine nekretnina je na prvi pogled riskantan, jer nije isto ostati bez vozila i bez stana. Stan se kupuje jednom u životu, za razliku od automobila. Ako želimo da uporedimo proceduru lizinga i kredita, nailazimo na niz problema, samo kada su u pitanju građani, jer lizing za nekretnine pravnih lica je moguć. Prednost lizinga kod kupovine vozila bila je kraća procedura, pre svega zbog činjenice da ozbiljnije garancije nisu potrebne. U jednom trenutku, pre svetske ekonomske krize, vozilo na lizing moglo se kupiti uz potvrdu o stalnom zaposlenju i ličnu kartu. Međutim, kod lizinga je, ako klijent ne plati određeni broj rata, predviđeno vraćanje automobila, koji je inače registrovan na lizig kompaniju do otplate poslednje rate. Kada je kredit u pitanju, nema jednostavnog oduzimanja automobila, već se u otplatu uključuju žiranti ili se koriste ostali predviđeni instrumenti obezbeđenja. Kod nekretnina je to malo drugačije jer je obezbeđenje za stambene kredite hipotekarno, a kod kupovine na lizing garancija je sam predmet finansiranja, bez dodatne hipoteke. Sigurnost onoga ko uzima nepokretnost na lizing je veća, jer ako kupac stana ne može da otplaćuje rate on ostaje samo bez te nepokretnosti, dok se kod kredita gubi i nepokretnost na koju je stavljena hipoteka, kao obezbeđenje pozajmice. Pitanje ročnosti je poseban problem, jer kod kreditiranja se ide i na period do 30 godina, dok je kod nas lizing imao rokove do sedam godina otplate. Lizing na 30 godina je veoma rizičan. Dodatni problem je i prevođenje vlasništva nekretnine na korisnika lizinga. Kod kredita je jasna stvar jer se uz ozbiljnije instrumente obezbeđenja predmet kreditiranja odmah vodi na kupca, dok bi se kod lizinga vlasništvo nad nekretninom prevodilo na korisnika lizinga tek posle otplate poslednje rate, što inače sada nije moguće.
U razvijenim zemljama nekretnine su dostupne pomoću lizinga već duži vremenski period, ali se taj vid finansiranja koristi uglavnom prilikom finansiranja firmi pri kupovini poslovnog prostora, dok građani u svega desetak odsto slučajeva koriste lizing za kupovinu stambenog prostora, spram 90 odsto kreditnih aranžmana. Jedan od lidera u tom poslu na području jugoistočne Evrope je kompanija “Imorent”, koja posluje u okviru “Erste grupe”. Ta kompanija posluje i na našem tržištu, gde je pre krize veoma uspešno finansirala gradnju i iznajmljivanje nekretnina. I zemlje u okruženju imale su sličnih problema prilikom uvođenja lizinga nekretnina za građane. Slovenija je oslobodila te transakcije poreza pre tri godine, dok je u Hrvatskoj to učinjeno krajem prošle godine. Pri tome se nikako ne sme zanemariti činjenica da je platežna sposobnost u Srbiji mnogo manja nego u pomenutim državama. Prosečna plata krajem prošle godine u Hrvatskoj je iznosila 736 evra, u Sloveniji 935, a u Srbiji 368 evra, a sada je i niža. Na primeru Hrvatske može se videti da su uslovi u odnosu na one koji se u Srbiji nude za stambene kredite nepovolji. Naime, zavisno od toga da li je u pitanju operativni ili finansijski lizing, rok otplate je od deset do 15 godina ili od dve do 15 godina. Učešće je 25 odsto, a kamate iznose oko osam odsto. Ni kod nas se ne mogu očekivati bitno povoljniji uslovi, posebno ne u prvoj godini primene, zbog toga bi oni koji razmišljaju o kupovini nekretnina uz pomoć finansijskih institucija trebalo da računaju na neki od 3.000 subvencionisanih stambenih kredita.