Ugovor o poklonu nekretnine: sve što treba da znate o pravima i obavezama

Ugovori o poklonu, naročito oni koji se odnose na nepokretnosti, podrazumevaju prenos vlasništva sa jedne osobe na drugu bez ikakve novčane nadoknade.

Iako je suština jednostavna, ovi ugovori zahtevaju preciznu pripremu kako bi se izbegli kasniji problemi. Neophodno je da budu u potpunosti usklađeni sa zakonom, što podrazumeva poznavanje pravnih uslova koji određuju njihovu punovažnost i sigurnost.

U nastavku su objašnjeni osnovni zahtevi i uslovi koje ovakav ugovor mora da ispuni.

Kako se sklapa ugovor o poklonu nepokretnosti?

Ugovor kojim se bez naknade prenosi vlasništvo nad nepokretnosti sa jedne strane na drugu naziva se ugovor o poklonu. Reč je o pravnom poslu koji se zaključuje među živima i koji mogu da sklope i fizička i pravna lica.

Za njegovu punovažnost neophodno je da postoji saglasnost volja obe strane, uz jasno izraženu nameru davaoca poklona da određenu nekretninu pokloni. Ukoliko ta volja nije jasno izražena, ugovor se ne može smatrati poklonom i može biti pravno osporen kao druga vrsta pravnog odnosa.

U situacijama kada primalac poklona pokaže grubo nepoštovanje prema davaocu, zakon dopušta mogućnost opoziva poklona. Ta mogućnost se ostvaruje putem tužbe, i mora se pokrenuti najkasnije u roku od tri godine od dana kada je došlo do takvog ponašanja.

Kada je moguće zaključiti ugovor o poklonu?

Da bi ugovor o poklonu koji se odnosi na nepokretnu imovinu bio pravno valjan, neophodno je da lice koje poklanja (poklonodavac) ima punu poslovnu sposobnost. Osoba koja prima poklon (poklonoprimac) ne mora nužno da ispunjava taj uslov.

Poslovna sposobnost se razlikuje u zavisnosti od godina života:

• Deca mlađa od 14 godina: Ne mogu samostalno da prime nepokretnost na poklon. Neophodna je izričita saglasnost roditelja ili zakonskog staratelja. Čak i kada se poklon prihvati, obaveze kao što su plaćanje poreza i briga o nekretnini padaju na odgovorne staratelje.

• Maloletnici stariji od 14 godina: Mogu samostalno da zaključe ugovor o poklonu kod notara, bez prethodne saglasnosti roditelja ili staratelja. Ipak, staratelji imaju pravo da prate postupak i reaguju ako procene da ugovor nije u interesu maloletnika.

Šta je važno proveriti pre nego što potpišete ugovor o poklonu nepokretnosti?

Prilikom pripreme ugovora kojim se poklanja nepokretnost, neophodno je najpre ispitati njen pravni status. Ovaj zadatak se obično poverava advokatu, kako bi se utvrdilo da li postoje bilo kakve prepreke za prenos vlasništva, poput dugova, hipoteka ili otvorenih sudskih sporova.

Takođe je važno proveriti da li neko treće lice ima pravni osnov da polaže pravo na istu nepokretnost, kao i da li je objekat legalizovan i uredno upisan u odgovarajuće registre. Bez ovih koraka, ne može se pristupiti overi ugovora ni sprovesti prenos vlasništva.

Kada se sve pravne provere završe, davaoci i primaoci poklona preciziraju sve uslove ugovora u skladu sa svojim interesima. Na osnovu toga, advokat izrađuje pravno obavezujući dokument koji jasno uređuje međusobna prava i obaveze ugovornih strana.

Kada se stiče pravo svojine nad poklonjenom nekretninom?

Da biste pravno postali vlasnik nekretnine koja vam je poklonjena, nije dovoljno samo da postoji potpisan ugovor niti da fizički preuzmete imovinu. Ugovor o poklonu mora biti sačinjen i overen kod javnog beležnika nadležnog za opštinu u kojoj se nepokretnost nalazi, a zatim mora da bude upisan u katastar.

Vlasništvo se stiče tek kada se vaše ime upiše kao nov nosilac prava u katastru nepokretnosti.

Zbog toga je važno da odmah nakon overe ugovora podnesete zahtev za upis u katastar. Tek kada dobijete izvod iz katastra na svoje ime, možete da raspolažete nekretninom, da je prodate, izdajete ili koristite kao osnovu za dalju dokumentaciju. Bez ovog upisa, zakonski niste prepoznati kao vlasnik.

Može li se ugovor o poklonu nepokretnosti opozvati?

Ugovor kojim se poklanja nepokretna imovina može se, pod određenim uslovima, opozvati. To je moguće u slučajevima kada postoji saglasnost obe ugovorne strane, kada jedna od strana ne izvršava svoje obaveze, ili ako dođe do značajnih promena koje utiču na osnovne okolnosti ugovora.

Da bi došlo do opoziva, neophodno je da poklonodavac i poklonoprimac potpišu pisani dokument kojim se ugovor raskida. Time se poklonjena nekretnina vraća na prethodnog vlasnika, a promene u vlasništvu se moraju ponovo upisati u katastar nepokretnosti.

Zakon priznaje pravo poklonodavcu da jednostrano raskine ugovor u sledećim slučajevima:

• Kada poklonoprimac ne pokazuje zahvalnost, npr. krši dogovorene uslove ili zapušta imovinu koja mu je poklonjena;
• Kada se poklonodavac nađe u teškoj materijalnoj situaciji i više nije u mogućnosti da obezbedi osnovne uslove za život.

Ako do nezahvalnog ponašanja poklonoprimca dođe nakon uručenja poklona, poklonodavac može da pokrene sudski postupak za opoziv ugovora, i to najkasnije u roku od tri godine od trenutka kada je saznao za takvo ponašanje. Takođe, i poklonoprimac može da zahteva raskid ako poklonodavac ne ispunjava ono što je bilo ugovoreno.